基于价值工程的房地产项目管理实践分析 什么是房地产项目管理

基于价值工程的房地产项目管理实践分析

1、价值工程的涵义和内容 价值工程，又可称为价值分析，对作业或产品的成本与功能进行对比， 以取得最少成本下的最高功能的实现，从而提高产品或者作业的价值。在这个过 程中需要借助计划和组织来协调完成。

价值工程可以表达为价值（V）=功能（F）/周期寿命成本（C）。

价值工程的目标是为了提高产品或者作业的价值。其价值的体现与客 户要求功能是否满足有关。传统的质量管理和成本管理具有一定的局限性，而基 于价值工程的管理则将价值、功能、成本三要素形成统一的整体考虑。在价值提 高方面，双向型的产品或者作业价值提高即成本降低，功能提高是最为理想的方 式。产品或作业的寿命周期成本包含其从研发设计到使用维修的全过程。

在价值工程中，产品或者作业的功能分析是核心内容，也是客户真正 需求的体现。功能的实现要将客户的核心需求做定量、定性的分析和考量，去除 多余的、不必要的功能才能够实现成本的有效降低。

同时，价值工程贯穿到整个房地产的项目的过程中，从项目立项设计、 施工、材料置备、后期的销售等均需要进行价值工程工作。它需要项目团队的群 策群力，进行新的方案、途径、构思等的创造。

2、价值工程在房地产项目管理中的实践 2.1价值工程在房地产项目管理中的应用方式 价值工程贯穿于房地产项目管理的全过程之中，一般情况下，房地产 开发项目包括项目立项策划阶段、规划设计阶段、施工实施阶段和竣工验收投入 阶段，由于客户的不确定性，还需增加销售阶段，（房地产项目开发流程体现在 图一），与传统建设项目相比，房地产项目具有限定条件多、客户不确定和时间 性强等特征，这也就意味着价值工程的实际应用会出现一定的差异。一般来讲，价值工程需要按照以下步骤进行：第一，对项目进行阶段性的剖析，按照项目子 活动内容的百分比来确定价值工程的研究对象。第二，在选择好合理的研究对象 后，针对研究对象进行资料收集，收集的资料应重点包括过往的同类型案例的成 本数据；
新型建筑材料、技术的数据资料和成本资料；
建筑结构、基础形式等经 济技术指标。第三，对研究对象的功能进行详细的分析和拆解，找出客户需求的 核心功能。在这个过程中，运用功能重要系数分析表来进行功能重要程度的分析。

第四，根据功能分析的结果来制定备选的方案，方案的确定过程中，需要强调项 目参与者的群策群力和信息共享。第五，对方案进行价值工程的计算，确定V值 最高的方案为最终的方案，最大程度的降低成本，提高功能价值。

2.2价值工程在房地产项目管理中的实践应用 上文指出，价值工程贯穿在房地产项目管理的全过程之中，接下来笔 者选择房地产项目的设计阶段作为阐述对象来进行其实践探究。

在房地产项目的管理过程中，设计阶段是造成成本浪费的关键因素， 从成本的消耗来看，设计阶段本身的成本仅为总成本的5%左右，但是超过80% 的成本产生都是基于项目设计而产生的。因此必须要按照价值工程的操作程序来 实现设计阶段的成本降低，来提升产品的价值。价值工程相关工作的对象和核心 点是伴随阶段特性而发生改变的，在项目设计阶段，主要是对建筑工程的形式、 尺寸和整体方案进行明确，其中，设计招标是价值工程效用中的核心部分，需要 针对不同工程项目设置对应的指标，其中主要体现在平面布局、立面效果、绿化 效果和智能化系统应用等方面。

案例：房地产企业甲计划在城市东区建立一商住混合的小区，包含 CBD办公楼及多层住宅，其中建筑住宅占总面积的比重75%，CBD办公楼占总面 积比重25%，CBD办公楼的一二层及地下一层为餐饮、购物的多功能商业区以及 停车场。房地产企业甲将该工程设计委托给当地建筑设计院进行。

对案例进行分析，结合价值工程操作方法对项目的设计阶段进行有效 管理。

首先确定价值工程的研究对象。在研究对象的确定上适宜采用百分比 的方式来确定，在该项目中，住宅的面积占总面积的75%，是主要的建筑对象， 具有更高的改善空间和价值。其次，对研究对象进行资料收集，重点收集的资料包括业主的建议；

该地区其他住宅工程的建造成本，形成成本预算基础；
新的技术、材料的应用情 况和相关成本数据；
按照楼层的高度、基础形式、精装程度对项目的各项经济技 术指标进行收集。

第三，完成研究对象的功能分析和整理。功能分析是由业主、设计单 位、施工单位共同讨论分析完成。根据该工程的讨论结果来看，住宅建筑要求具 备三项基本的功能：舒适宜居、美观环保、安全方便。并按照基本的功能进行深 层的指标分析。但是基于功能分析的使用者的角度，各项功能占有不同的比重， 且从满足各方的需求来看，三项基本功能被赋予不同的权重，分别是0.30、0.55 以及0.15。并按照公式（1）对三级功能指标进行重要性评价。

其中f1、f2、f3分别代表三项基本功能在业主、设计单位、施工单位 的评价分数。

通过功能重要系数分析可以发现，舒适宜居是住宅项目设计的主要功 能需求。那么就依据各功能的重要系数进行方案的设计，根据设计方案中不同的 成本消耗及核心功能的满足性对方案进行评价和优化。计算出价值评价指数（功 能评价指出/成本评价指数）。进而选择了价值评价指数最高的方案作为最终的 设计方案。

在房地产项目的设计阶段，房地产企业需要积极主动的配合并参与到 方案设计的全过程中，从企业经营的角度对项目的设计提出经济合理的建议，这 样才能促使基于价值工程的最大成本降低以及功能价值提升。

结语：
价值工程是管理的重要技术和方法，其以用户对于产品或作业的功能 需求为核心，考虑市场的价值标准，对房地产项目中的技术提升、资源分配、方 案优化等具有一定的促进作用，帮助房地产项目建立起全寿命周期的价值管理， 促进房地产产业健康可持续发展。