新建住宅要推广街区_推广街区制的法学迷思

推广街区制的法学迷思

推广街区制不仅是一个法律问题，也是一个“嵌入”宏观社会背景中的社会 问题，它关涉我国城市建设的发展走向以及各利益群体之间的博弈，这一制度的 推广必将是一个长期的过程，最好先进行试点。

2016年2月，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的 若干意见》出台，意见中明确规定优化街区路网结构的设想：“新建住宅要推广 街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交 通路网布局问题，促进土地节约利用”。

一石激起千层浪，关于街区制发展的问题引起人们的广泛关注，这意味着 我国原有的城镇住宅规划理念要发生根本转变，社会众多人的利益会受到触动， 哈贝马斯在《事实与规范之间》提出法律的有效性有两方面的根据，一是法律的 实在性，二是法律的认受性。

街区制目前并未得到民众的广泛认可。

小区拆围墙一度成为人们热议的话题，以至于住建部和新华社等网站很快 发文，消除民众的疑虑，文章“封闭住宅小区”并非指所有的城市社区，而是指绵 延数千米甚至面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超大小区”或者“超大楼 盘”，因此并不是所有城市都要“拆墙”;最高法院则宣称目前这只是国家政策的层 面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治 化的过程。

无疑，我国的城市化发展至今，城市交通拥堵问题成为制约城市发展的重 要因素之一，原有的住宅小区的城市规划方式只会给城市交通发展带来进一步的 障碍，必须要改变发展思路，然而在封闭式小区实施了多年以后再进行转换，面 临太多的现实问题，从法学上说，至少面临以下两个主要问题。

第一是小区开放以后是否会侵犯业主权利。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外”。

从现实状况来看，目前封闭小区的公摊部分，都已经纳入到小区的道路中， 业主共同拥有。

原因在于开发商在建造小区住宅以及业主在购买小区住宅的过程中，已向 国家支付了包含该土地在内的土地出让金，因此它的土地使用权应当归与业主。

这也是引起广大封闭小区业主普遍担心的重要原因。

当然，《物权法》第四十二条也规定：“为了公共利益的需要，依照法律 规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。

因为公共利益的需要让封闭小区走向开放，似乎说得过去，但这一条文同 样规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费”。

因此小区开放需要建立合理的利益保障机制，必须要弄清赔偿协商主体的 问题，其次，如果封闭小区一旦开放，那么原来属于小区的公共绿地、道路、停 车位等的所有权、使用权归谁这些都是需要在法律上需要进一步解决的难题。

第二个问题是小区开放后引发的物业法律纠纷。

当前封闭小区的物业管理包括的范围很广，只要是小区围墙以内的区域都 归物业公司进行管理，例如小区的安全，楼道的卫生等。在理论上而言，若小区 开放，就有了社会公共部分和小区私有部分之分，物业管理的部分仅限于楼层内， 然而公共部分应由政府部门进行管理。

无可否认，小区开放并不会改变物业的本质，只是改变其管理方式，但物 业管理的方式和范围发生变化了，物业费的收费标准无疑会进行调整，但如何调 整依然值得商榷，目前小区的车辆日益增多，当小区实行封闭式管理时，小区的 车辆可以直接停靠在小区的公共道路两边，如果小区的道路变成城市公共道路的 一部分，业主继续停车是否应该缴费应该怎么交应该向谁交这些都是未来可能面 临的现实问题。

从推广街区制这个问题可以看出，目前我国的许多法律问题，是与社会结 构和宏观社会背景密切结合在一起的。波兰尼曾在《大转型：我们时代的政治与经济起源》 中提出过“嵌入”概 念。原本指一个系统有机结合进另一个系统之中或者一事物内生于其他事物之中 的客观现象，后来波兰尼将“嵌入”概念进一步导入经济理论分析并提出“经济的 社会嵌入”的观点，强调经济活动是一个制度化的社会过程。

如果我们对波兰尼的“嵌入”概念进行延伸，会发现我国的很多法律问题已 经深深的嵌入宏观社会背景之中，并不单纯是一个法律问题，也是复杂的社会问 题。造成今天城市的街道拥堵，有很多影响因素。

长期以来，我国在城市规划建设上采取封闭式管理小区的方式，这也许是 各方利益博弈的结果，其后果是造成了大量大规模的小区，大门看得严，小区内 部则相对宽松，这确实给交通造成了一定的压力。

而欧美的小区和我们的设计观念不同，基本都没有围墙，这一方面是思想 开放的体现，另一方面是他们的楼栋安保比较到位。

我国改革开放30多年后，要实现城市小区发展模式的转型，除了法律上面 临的障碍，更重要的是现实的困境，小区敞开后，小区的治安问题怎么办原来封 闭小区的一个很重要目的是出于安全方面的考虑，今后谁对小区的安全负责再则， 封闭小区本身也是社会阶层的一种区隔，开放以后，必然会出现贫富混居问题， 这本身不是坏事，但需要政府积极转变管理方式。

推广街区制，是我国城市化发展的必然道路，然而其过程十分漫长，诚如 最高法院做出的解释，目前只是一个政策层面的思考，具体落实仍需发挥大家的 智慧。

那么，街区制能否一刀切呢，显然不行，因为各地由于社会地理文化等因 素的差异，发展的方式有所不同。街区制在西方已经不陌生，但是在我国，对于 政府、开发商以及居民来说都是新事物，必须先在一定范围内进行试点，然后再 逐步向全国扩展。

事实上，国内已经有一些城市和小区开展了街区制的做法，例如成都，已 经开始在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化” 等做法。

总之，国家推广街区制的总体思路是正确的，只是在具体实施中，要合法的推进，并且要尽可能的保证广大人民群众的共同利益。

作者：韦雁 刘上 来源：人间 2016年5期