房地产项目风险管理 交通未来城房地产项目风险管理研究

交通未来城房地产项目风险管理研究

一、交通未来城项目及风险管理概况 (1)交通未来城项目概况。交通未来城项目处于菏泽市开发区核心位 置，西临人民路，南临长江路，东临振兴街，是一个集精品住宅、时尚公寓、高 档写字楼等多种物业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造菏泽商住社区的 新标杆。项目整体建成后将是一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的顶级城市 综合体。泽联通建筑安装有限公司承建。项目西邻人民路，南邻长江路，东临振 兴路，占地48131㎡，总建筑面积182819㎡，绿化高于35%，由5栋高层住宅、1 栋公寓和1栋写字楼组成，十一个集精品住宅、时尚公寓、高档写字楼等多种物 业形态为一体的综合性地产项目，致力于打造“缔造现在，引领未来”的菏泽商住 社区新地标。周边银座商圈、开发区人民医院，建设银行、工商银行等成熟生活 配套一应俱全;毗邻区实验小学、实验中学、菏泽一中等名校，尊享一站式教育 配套;距离火车站和新汽车站仅1公里之遥，5公里直通日东高速。

(2)交通未来城项目风险管理概况。交通未来城是菏泽市市委、市政 府、开发区委、区政府确立的牡丹区东部核心商业圈中的重点示范项目，为了确 保交通未来城房地产开发项目的成功，菏泽交通集团房地产开发有限公司设立了 项目部专门负责该项目的具体实施。在项目开发初期，开发部、行政部负责项目 审批、土地交易、施工设计等工作;在施工期，工程部、行政部负责承建企业选 择、具体施工等工作，同时，销售部门进行施工期间的前期销售工作;销售期， 销售部门负责预售、现房销售等工作。在项目开发的全过程中，都需要全面的工 程项目风险管理和质量管理体系来保障其实施运行。

二、交通未来城项目风险管理存在的问题 (1)项目的组织结构不合理。在项目组建的过程中，应该充分考虑到 项目风险去在于开发全过程，而不局限与某个部门或某个开发阶段。风险防控需 要项目全员的参与，只有各个部门通过相互合作才能一定程度上把风险降到最低。

如果没有一个合理的项目组织结构，就会带来相应的沟通问题，从而会使项目风险管理工作难度增加。

(2)项目管理人员风险意识薄弱。交通未来城房地产项目开发过程中， 风险的管理主要侧重于工程施工建设阶段，而在前期的施工设计、土地交易及销 售阶段的预售、现房销售环节存在的风险同样不能忽视。项目管理的风险意识薄 弱、风险管理技术方法简单，都会给项目的顺利实施带来一系列潜在风险。

(3)项目风险管理人员水平不高。交通未来城项目团队中，设在工程 部下的风险管理组现有成员4名，其中本科及以上学历的2人，有相关开发经验的 2人，35岁以上的2人，相比于其他项目团队来说，风险管理团队成员的综合素质 一般，整体的风险管理水平一般。项目风险的识别、分析、防控等工作对项目风 险管理人员的素质存在很大关系，如果项目管理人员水平不高，同样会给整个项 目建设带来一定的风险。

(4)项目风险管理经费投入不足。项目风险管理经费一般包括项目风 险管理人员工资、培训及其他费用，从交通未来城项目经费投入占比中可以看出， 项目风险管理经费投入相对较少，项目对风险管理的经费支持较少。一般情况下， 管理经费的投入支持是房地产项目风险管理顺利实施的重要条件。

(5)项目的资产负债率。一般情况下，资产负债率保持在50%左右较为 合理，房地产开发项目由于投资比较大，维持在60%左右较为合理，如果超过80% 以上，意味着房地产项目开发面临着巨大风险。交通未来城项目前期投资比较大， 资产负债率为69%，可以看出，该项目现阶段资产负债率相对来说较高，面临更 大的资金链断裂的风险。

三、交通未来城项目风险管理措施 风险预防是在风险发生之前，采取相应的措施降低或避免各种风险因 素造成的损失，也就是说，说要降低风险发生的概率来减少损失。

(1)建立与政府相关部门有效沟通机制。主动与菏泽市委、市政府、 金融机构、建筑企业、监理企业、税收财务职能部门等政府部门保持有效沟通， 建立健全有效沟通机制，最大限度争取其支持，为交通未来城房地产开发项目提 供一个良好的开发环境，从而在项目进程中会无形较少一系列风险因素，保证项 目的顺利开展。

(2)加强政策分析，有效规避政策风险。密切关注菏泽市当地政府部门的政策的发布及变化，要及时、适时根据政策的调整变化做出相应的变化，加 强对其的关注与研究，从而在一定程度上避免政策风险的产生对项目建设产生的 影响，积极采取有效措施规避政策风险。

(3)加强项目的质量监督与管理。一般情况下，质量管理以事前控制、 合同管理为主。一要委托具备相应监理资质的专业公司对交通未来城房地产开发 项目进行全程监督;二要加强对承包商及分包商的专业能力、资质的严格审查;三 要建立健全质量监督管理体制;四要对相关人员进行质量培训，提高质量管理的 专业水平;五要依靠先进的工艺技术及施工技术为质量提供保障。

(4)加强安全意识，严控安全事故风险。加强安全意识，以安全生产 为首要任务，严格防止安全事故风险的发生。要做好事故风险的防控，一要进行 全员的安全培训，切实从思想上加强事故安全意识;二要制定严格的安全规章制 度;三要建立完善的安全监督管理机制;四是侧重人员安全事故的监督;五要实时 监控生产过程中的安全状态和不安全行为;六要明确安全责任;七要全额购买人身 意外伤害保险，做好风险转移。

(5)完善财务管理系统，避免财务风险。制定与企业发展战略相适应 的财务战略，创建并完善财务管理系统，建立健全财务风险防控体系，来确保开 发项目的财务安全。一要制定科学的财务战略，引导项目财务风险管理;二要做 好房地产项目开发的前期规划与可行性研究分析，为财务管理提供决策依据;三 要进一步拓展项目开发融资渠道，提供项目资金的流动性;四要建立健全项目预 算控制体系，并做好相应的事前、事中、事后的科学合理评价。

作者：韩家康 来源：商情 2016年28期