【对20世纪50年代国家经租房问题的思考】 世纪和年代

对20世纪50年代国家经租房问题的思考

经租房产生于1958年前后，是对于城市居民私有房屋的国家统一经营 租赁。经租房作为特定历史时期的产物早已完成了它的历史使命，理应在“文革” 后返还给私房业主，这既是社会法制进步的需要，也是维护社会公平正义的必然 要求。在当代中国，城市房地产投资已经成为拉动经济增长的重要动力，对于公 民合法私有财产特别是大宗不动产的保护更具有现实意义。因而，应当尽快采取 有力措施对国家经租房进行妥善处理，以彰显我们国家尊重宪法对于私有财产保 护的力度和决心，.增强人民群众对于私有财产的安全感，从而进一步促进社会 经济的发展。

经租房问题的政策与制度障碍 1.经租房不是公房，是国家代为管理的私人房产。经租房(又称“私改 遗留产”是“国家经租房”的简称)是指中国城市中的一些私有房产，这些房产在 1958年前后被政府房管部门统一代为经营出租，于是就称这类房产为经租房。按 当时的做法，把城市里的私有房产分为自住房和出租房，出租房在15间以上的， 即由政府代为经租。由政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等， 并把租金的20%到40%(又称定息)发还给经租房的业主。然而这种房管部门给产 权人支付的定息仅仅延续到1966年。“文革”开始后，就再未支付过产权人定息。

在1958年对私有出租房屋进行改造的时候，是采用“经租”的做法，而 不是采用“公私合营”的做法。尽管文件里边曾有“逐步改变所有制”的说法，但直 至“文 革”结束前从未有任何部门宣布把产权人被经租的私有房产变为“归 国家所有”，产权人从未办过房屋产权的转移等法律手续。从法律上来说，他们 依然是其被经租房产的产权人。所以，经租房不是公房，而是国家代为管理并代 为出租的私人房产。

2.经租房政策障碍。根据1956年中共中央书记处第二办公室《关于目 前私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，将持有当地人民政府颁发的 “房地产权证”的个人合法房产被收归国有，统一管理、收租、修缮等，但从未办理相关法律手续。这一重大历史事件，无论党史、国史至今均无文字表述。党的 十一届三中全会以后，党和国家拨乱反正，各种历史遗留问题都得到了逐步解决， 但是经租房的问题一直未予以明确，造成很多地方政府在经租房问题上无依据处 理，全国各地经租房维权群体多年来重复信访，一直得不到解决。对于长期积累 的深层次历史遗留问题，理应引起中央的高度重视，尽早做出决定，避免历史遗 留问题未解决又形成新的历史问题，造成恶性循环。

解决经租房问题的典型案例 多年来一些地方政府在经租房问题上陆续做了一些7:作，运用不同的 形式、办法予以解决，有的已落实并发还经租房产权。

例如，广东、福建等沿海地区早在1975年就陆续将华侨所有的经租房 予以发还。以广东为例，该省根据国家和本省的有关文件规定，落实政策发还范 围：一是对属于错改性质的房屋，无论是国内业主还是华侨房屋(包括未超过起 改点150平方米的住宅房屋;经机关、团体动员安排出租的房屋;所收租金用于公益 事业的房屋;不是出租的空房)。二是对新中国成立后华侨汇款回国购建的房屋 (1949年一1958年)。

再如，《北海报》2012年3月14H刊登了“北海市住房和城乡建设局公 告”，该公告言简意赅，明确告知：“根据国家的落实私房政策、《城乡私有房屋 管理条例》、《物权法》等法律、法规,我局拟对管辖内的经租房和代管房进行 房屋所有权归属确认。请房屋权利申请人于公告之日起30日内持房屋权属相关证 明材料向我局申请房屋权属登记，逾期无人主张权利的房屋，我局将依法报市人 民政府处置。”北海市政府用这种快刀斩乱麻的方式，依法解决了经租房问题。

这两个案例是近几年来当地政府遵照中央提出的转变思维、依法行政、 不等不靠、主动出击、大胆T.作、敢于担尚的结果，其共同点就是不纠缠干历史 问题，着手眼前，综合运用法律、政策、经济或行政等手段，达到依法、合理地 解决历史遗留问题。

经租房问题引发的社会危害 1.损害宪法尊严，违背物权法规定,,1954年、丨975年、1978年、1982 年四部国家宪法都明确规定,“_家保护公民的合法收人、储蓄、房屋和各种生活 资料的所有权”和“公民合法的私有财产不受侵犯”。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第四条明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利 人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第六条规定：“不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。” 由此可见，建设部1958年〔85-87〕号文件与宪法规定相抵触,损害了 宪法尊严,违背了物权法规定。

2.经租房问题拖延时间愈长,历史文化古城消失得越快。2015年2月 25H,习近平主席在考察北京市规划展览时指出：“城市规划在城市发展中起着重 要引领作用……让历史文化与自然生态永续利用、1现代化建设交相辉映。”北京 市2005年出版的《荩体规划》首次对历史文化名城的保护机制做出规定，提出“推 动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新， 成为房屋修缮保护的主体”。在这里“明确房屋产权”的提法是一个突破，是针对 旧城区自1958年“私有房产改造”以来，由混乱的产权导致房屋年久失修，只有彻 底落实私房政策，才会促使房产所有人千方百计地保护好它，使其不会成为危房。

只有抓住这一根本，能处理好城市改造开发和历史文化遗产保护利用的关系，切 实做到在保护中发展、在发展中保护。否则,在棚户区改造、城镇化的进程中， 会有大量涉及“文革产”、“经租产”等亟待国家解决的问题不断涌现，势必会影响 社会的稳定。

以具有2500年历史的文化古城太原为例，随着城市旧城改造的大规模 进行，众多的历史建筑被拆除或被有关部门使用，著名的市内街道鼓楼街，除新 建一座鼓楼外.早已面目全非。东夹巷、西夹巷、新民街、帽儿巷、上马街等一 大批上百年历史民居被以棚户区改造为名，变成钢筋水泥长城。现在唯一可以证 明太原历史悠久的仅剩下保留在原西夹巷、北肖墙等地的几棵老槐树。著名民俗 文化保护专家冯骥才数次来山西考察，为一些历史文物和历史民居的消失表示惋 惜。

3.所有权与使用权分离导致拆迁补偿错误。由于经租房的所有权与使 用权长期分离，大多数房屋被房管部门在当时分给其他个人居住或直接作为公房。

这导致在城市房屋拆迁时，直接将拆迁补偿款支付给经租房主以外的人，真正经 租房主的合法权益未得到保护。对于开发商来说，只要支付了拆迁补偿款，就等 于完成了购买土地的法律手续，成为土地合法使用人。随着房屋的拆除，经租房 主的权利也随之灭失。所以在城市拆迁过程中，经租房主往往反应最为强烈，以 自杀、自焚或群体上访等极端手段阻挠拆迁的事件层出不穷，这与我们构建和谐 的法治社会是相背离的。4.所有权不明限制了房屋交易行为。以北京为例，北京市曾出台了《关 于 鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行 规定》，政府动员社会力量参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮，还首次 允许境外买家参与，并且提供多项税费优惠。但是由于历史原因，北京四合院的 所有权关系很氧杂，几乎很少有一处四合院属于独户所有。因为没有所有权上的 安全感，北京四合院的成交率只有6%。90%的被调查者说，不买四合院是因为 没有安全感，尤其是土地使用权的来源很不清楚。

北京的四合院进人市场进行交易时，其中有很大部分是经租房，由于 担心所有权归属不明引起纠纷，购买者投资信心受到影响，使正常的交易受阻， 导致即使是在政府出台了多项优惠政策的情况下，老城区的四合院依然无人问津。

所以，所有权不明晰影响了投资人信心，限制了房屋交易行为。

解决经租房问题的几点建议 1.废除一切与宪法相悖的部门文件。新中国成立初期，我国明确将保 护私有财产写人宪法，1950年的《中国人民政治协商会议共同纲领》第三条规定：
“保护r.人、农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产。”1954 年、丨975年、1978年、1982年四部宪法都有国家保护公民财产所有权的规定。

且经租房主都在新中国成立后取得了国家发给的房屋所有权凭证，房管部门登记 的所有权人也是经租房主，这证明经租房主的所有权从一开始就受到国家宪法的 承认与保护。因此，在现阶段认为经租房所有权归原经租房主所有是具有相应的 法律依据的。

经租房所有权被国有化这个过程是根据当时一系列文件执行的，而这 些文件都是在我国颁布宪法之后出台的，在中国己进人宪法法制时期，用效力未 及法律层级的文件对城市私房主所有权进行限制，不符合宪法保护私有财产的基 本原则。所以，废除一切与宪法相悖的部门文件，将经租房返还给原产权人，具 有充分的正当性。

2.借势不动产登记，全面清查并登记造册。众所周知，我国的不动产 登记即将进行，在不动产登记过程中针对经租房进行全面清查，并登记造册，查 清经租房的户数、面积、结构、现状、历史资料等。根据国家出台的相应政策，明确登记权属主体，争取彻底解决经租房历史遗留问题，从而避免引发更多的社 会不稳定因素。

3.区分类型分别处理。半个世纪过去了，有些经租房仍然以实物形式 存在，而有些则因人为和自然原因灭失，我们应该区分不同类型处理。(1)针对 仍然以实物形式存在的经租房，应该承认并返还原房主及其继承人。经租房产权 人并没有完成所有权归属于国家的法律与经济程序。无论从法律还是现实情况来 看，经租房所有权都应该归原房主及其继承人所有。所以针对这一类型经租房应 以“归还房屋、赔偿损失、修缮复旧、依旧重建”做法为主。这一做法是维护宪法、 落实物权法的体现，也是对经租房主合法权益得到公平公正保护的体现。(2)很 多经租房都因人为和自然原因灭失，作为物权载体的房屋已经灭失，原房主当然 不能享有物权，只能是根据不同的情况给予合理的补偿，这种补偿在一定程度上 照顾了经租房主的情绪，另一方面也在赔偿责任人可以接受的范围内，在这里需 寻找一个合理的平衡点。

4.解决经租房所有权权属的具体规则。在经租房所有权纠纷的解决程 序上，我们认为，应当采取行政手段与司法诉讼途径相结合的方式。(1设立临时 机构集中处理经租房问题。在全国范围内出台经租房问题解决的政策性文件，在 不动产登记时设立临时性机构，通过清查摸底，调査相关证明材料等程序，根据 国家政策确定经租房合法所有权人，彻底处理经租房问题。同时，这一临时性的 行政机构也负责经租房有关的其他事宜，如经租房内现有住户的安置、已经灭失 的经租房的补偿问题等。(2)以民事诉讼作为行政手段的补充。经租房所有权的 确定，势必涉及大量证据材料的认定，例如原始的书证、证人证言等等，而这些 证据随着年代的久远更趋复杂化，作为普通的行政机关，缺乏审查认定证据的专 业能力。证据材料的认定，可通过正规的司法程序，相关的证据材料经过法庭的 质证、认证程序作为定案的依据。