房地产信托不能做了【房地产信托法律分析】

房地产信托法律分析

房地产行业的发展离不开资金的支持，一直以来房地产公司融资主要 依靠银行贷款，一方面使得房地产融资渠道狭窄，另一方面也不利于分散银行风 险，威胁银行资金安全。而发展房地产信托市场则有力的拓宽了房地产行业的融 资渠道，与此同时也分散了银行风险。房地产融资渠道多元化将促进市场的健康 发展，如此一来，社会闲散资金将投向股市、债权、信托等，减少了房地产市场 的压力，不仅解决了房企的资金需求还促进了行业的良好生态建设。

一、房地产融资途径 房地产企业融资途径多种多样，不同的企业采取不同的融资方式本身 无好坏之分。

目前常见的房地产融资渠道有：商业银行贷款、公司上市、发行债券、 通过集合资金信托计划筹资等。公司一般根据自身经营实际情况选择适合的融资 方式，多数企业往往希望通过银行贷款获得发展资金，而在银行贷款条件受到限 制时其他融资途径也更受青睐。如当融资达到一定规模时房地产信托等方式成为 较好的选择。具体来讲，房地产融资主要有以下几种方式：
(一)银行贷款。长期以来，银行贷款是房地产行业主要的资金来源。

目前商业银行有关于房地产贷款产品主要有固定资产贷款、普通房地产开发贷款、 经济适用住房开发贷款等。

(二)房地产信托。此前银监会规定每份信托合同总分数不能超过200 份且对金额进行了相关规定，但最近银监会颁布的新措施中对此有了一定的松绑， 这将进一步促进房地产信托业务的发展。

(三)企业上市。企业上市是企业获得发展资金的重要方式，但上市的 条件也极为严苛。房地产企业由于整体效益较差，管理团队素质有待提高等多方面因素的影响，上市房企数量较少。

(四)发行债券。总体而言，通过发行债券获得融资占房地产企业融资 的极少部分。一方面债券市场风险较大，同时很多房地产企业不具备发债的条件。

因此，在我国通过发债融资不是房地产企业融资的主要途径。

二、房地产信托主要问题 信托是围绕信托财产，以特殊的权利义务关系，把委托人、受托人和 受益人三方联系起来的一种法律构造。委托人基于对受托人的信任，将其财产权 委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特 定目的，进行管理或者处分的行为。我国的信托市场仍处于发展阶段，尚不成熟。

存在的问题主要有：
(一)房地产信托产品有限 房地产信托是房地产企业融资的一种重要途径，现实中许多房地产企 业提供担保或抵押通过信托公司发行集合资金信托计划获得资金，房企获得资金 以后投入自己的发展项目，这种房地产信托显得过于单一，仅仅将信托公司替换 为银行的角色，没有起到风险防范与化解的作用。

(二)房地产信托限制较多 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第6条规定：“信托投资公司 集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过二百份 (含二百份)，每份合同金额不得低于人民币五万元(含五万元)。”这类限制将不利 于吸引中小投资者，限制了房地产信托的发展。

(三)房地产信托收益问题 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条规定：“信托公司办理 资金信托业务时应遵守下列规定：……(四)不得承诺信托资金不受损失，也不得 承诺信托资金的最低收益;(五)不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营 销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资 者承担。” 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定集合资金信托计划不承 诺最低收益，但现实中很多计划都规定了年预期收益率，这与承诺最低收益无异。三、房地产信托法律保护制度 (一)完善房地产信托专项法规 由于房地产信托有别于其他的信托产品因而对其管理的难度也较高， 因此亟需提高房地产信托管理水平。房地产信托的健康发展需要离不开法律的支 撑，需要从法律上对房地产信托进行规范。例如，需要规范房地产信托市场主体、 准入条件、经营范围、监管机制等各个方面，使房地产信托业务做到有法可依。

(二)建立房地产信托监管体系 房地产信托的健康发展离不开法律的监督。通过监督可以有效规范房 地产企业融资行为并保证融得资金的正当用途。要发挥政府、社会和信托业从业 人员等各个层次的作用，保证信托业的健康发展。

(三)健全信托业从业人员队伍 信托业的健康发展离不开人的作用。房地产信托因其特殊性更应加强 从业人员队伍建设，建立一支高素质的从业队伍对于信托业的发展尤为重要。在 进行信托业从业资格考试时严格规范相关标准，做好把关工作。

(四)加强信息披露工作 房地产信托信息披露工作至关重要，很多信托公司为开展业务将信托 资金投入到相关公司并由其提供担保。而在信托合同中却并未显示，这将严重威 胁到投资者的资金安全。因此，信托公司有必要真实、及时、准确、完整地进行 信息披露，使投资者了解到自己所投资金的去向，保证信息透明公开。

作者：彭冉 来源：商情 2016年8期