[租房青年的居住现状和居住观念的关联分析] 居住现状

租房青年的居住现状和居住观念的关联分析

“应然”与“实然”之间的巨大反差，使得讨论以下 问题变得必要：第一，租房这一居住选择是如何被青年建构 起来的，它背后的行动逻辑是什么？第二，租房青年的居住 现状及居住体验到底怎么样？第三，他们的居住观念和接下 来的居住规划是什么？唯有当我们把这些微观和中观的问 题了解清楚以后，才能在宏观层面上把握“租房青年究竟需 要什么样的社会支持和政策关照”这一问题。同时，这一研 究探索是迫切的，因为城市青年的居住生活问题，时下已经 成为超越经济范畴、上升至民生领域的政治问题之一了。

一、研究概述本次研究的主要对象是在上海租房的、年龄介于18～ 35周岁之间的青年，其中既包括原住青年又包括外地来沪青 年。外地来沪青年按照社会流动途径、职业身份等的不同， 又可以简单地分为进城务工青年和高学历新移民。关于进城 务工青年住房问题的研究成果已相当丰富，因此，我们把研 究重点锁定在“高学历新移民”上，并将“高学历新移民” 界定为“拥有本科及以上学历，来自外地、且在上海长期工 作居住的新移民群体，既包括新上海人，也涵盖持居住证的 青年”[1]。准确地说，本次研究对象是在上海租房的、年 龄处于18～35周岁之间的原住青年和高学历新移民青年。

本次调查结合非介入性研究和定量、定性研究等多种 方式，并注重对一手和二手资料的收集工作。在阅读了全国 及上海市的租房市场管理措施、住房保障政策和相关文件的 基础上，运用政策分析方法，从空间-社会角度分析了城市 政府对租房青年进行的制度性支持。在保证样本的异质性和 代表性前提下，通过滚雪球方式选取了14个访谈对象进行个 案研究，其中女性4人，男性10人；
独租1人、合租10人、群 租3人，其学历均在本科或者本科以上。

其后，课题组设计了调查问卷，并采用多阶段整群抽 样的方式进行了抽样调查：在综合考虑总人口、青少年人口 数量等因素下，首先抽取6个单位(4个区县、2个青工系统单 位)作为一级样本，随后在一级样本中抽取二级样本，最后 在二级样本中选取目前正在租房的个体作为最终的调查对象；
本次调查共发放问卷300份，有效回收236份，有效回收 率为78.6%。

被调查者中男性139人，占总体的60.7%；
女性90人， 占总体的39.3%。被访者中年龄最小的19岁，最大的35岁， 平均年龄为26.58岁。从户籍身份来看，原住居民比例26%， 新移民比例47%(其中，新上海人20.9%、持居住证26.1%)， 持外省市户口者比例为27%，基本贴近学界对租房市场群体 构成的判断。从学历结构来看，绝大多数是大学本科以上学 历者(65.6%)，大专为23.9%，而大专以下学历者所占比例非 常小，约占10%左右，符合我们希望对高学历青年群体进行 调研的预期。

二、租房青年的居住现状 (一)租房获得方式的个体性 上海青年在获取住房时，近七成是通过个体化方式来 满足租住需求的，其中，通过房屋中介等租赁私房的占总体 的58.2%，借住亲戚或朋友的房子的比例为7.1%。而通过单 位宿舍(24.9%)、公共租赁房(5.3%)等“集体消费品”方式 获取租房房源的仅为三成左右。

当把受访者所在单位性质与租房来源做交叉分析后 就会发现(见表1)，能租住在单位宿舍中的青年几乎都是在 体制内单位工作的青年，而对于绝大多数体制外青年而言， 是通过市场化途径或依靠亲友支持网络来解决租房问题的， 私人出借的商品房和公租房是他们的首选。这从房源的信息来源构成上也能得到印证：青年在寻 找租房时，大部分是通过房屋中介(比例为49%)以及搜房、 安居客等门户网站(比例为34.5%)，很少有人借助于组织化 途径。这说明，上海青年、特别是体制外青年的租房行为， 从获取居住空间开始，就带有强烈的个体性特征，这一方面 是因为单位宿舍、公租房等集体消费品缺失，社会没有为更 广大青年的居住福利托底，从而导致了青年解决居住问题时 的碎片化；
但是，从另一方面来说，这也构成了青年人在居 住方面具有自决力和自主性的前提。

(二)租房地段的外围化 在我们设计的“择房时考虑的首要因素和次要因素” 问题调查中，超过八成(83.9%)的青年提及了“租金”(或首 要因素或次要因素)，31.1%的青年视之为首要因素；
48.2% 的青年提及了“地段”，17.9%的青年视之为首要因素。由 此可见，在择房过程中，青年首要关注是租金，其次是地段， 且这两大因素远远超过对房龄、装修程度、甚至房屋质量等 因素的关注。

虽然大都市中房屋租赁价格攀升速度远比房屋售价 上涨速度缓慢得多，但房屋租赁仍然是许多年轻人日常支出 中比重较大的一块。从本次调查数据来看，租房青年每月花 在租房上的费用平均为1，229元，约占个人月均收入的 26.37%，因此，他们对“租金”这一因素的考虑是不言而喻的。

相比之下，年轻人在选择“地段”时的策略更引人深 思。房屋地段的好坏一般依据区域、交通设施、小区周边配 套、小区环境等因素来判断。其中，“区域”是首要因素， 就数据来看，租房青年中在内环以内租房的比例很少(仅为 14.35%)，内环与中环之间的为19.7%，中环与外环之间的为 17.5%，而在外环之外租房的比例最多(达45%)，甚至有 25.56%的租房青年是居住在郊环之外。并且，当我们把租房 区域与租房青年的个人月平均收入做交叉分析后发现，两大 变量相关但并不成正比，也就是说，租住区域并不一定会随 着租房青年个人月收入的增加而更靠近市中心(见表2)。

(三)控制租住成本的策略优先 虽说随着都市圈的扩张以及轨道交通的日新月异，大 都市已经不再是单中心城市，居住地点与市中心之间的距离 已经不能作为考察居住策略和居住质量的唯一维度。但是， 就目前的实际情况来看，内环区域和中环区域仍代表着上海 最好的房产地段，拥有更为完善和成熟的城市设施，以及更 适合生活、更开放多元的街区，对年轻人的吸引力应该是很 强的。

而且从住房阶级理论来看，租房不仅仅是获得栖身之 所的过程，同时也是一个人确定自身生活方式和社会地位的 途径，租住地段的选择界定了一个人日常生活圈的空间范围，具有社会空间意义。因此，如果说购房者大量涌向郊环尚符 合许多国际大城市的发展路径的话，那么租房者、特别是高 收入租房者大量集中在外环和郊环的现象，则十分具有中国 特色。另外，租房青年也不太看重小区环境、小区周边配套 等因素，那么，“地段”对于他们而言，到底意味着什么呢？ 是什么原因导致青年人们纷纷跑到外环以外寻求房源呢？ 当把租房地段与月房租支出做交叉分析后发现，如表 3所示，外环以外的房屋租金大多在1,000元以下，郊环以外 的出租房屋中有八成以上的都在1,000元以下，而中环与内 环之间、内环以内的出租房五成在2,500元上下。考虑到青 年在确定租住住房时超过八成的都以“租金”为首要因素， 说明在当前房屋租赁过程中，租房青年在主观上，对租赁成 本的计算远超过对生活质量的追求。那么，也就不难理解租 房青年中，为什么与人合租、甚至群租的现象如此普遍了：
从调查数据中发现，与1人合租的比例为19.2%，与2人合租 的比例为41.8%，与3人及以上一起居住的占到了16.8%，也 就是说接近八成的租房青年与人合租，而一个人租房居住的 仅有22%。租房本身就是一种充满流动性的居住形式，合租 更增加了这一行为的不确定性，而共同承租人数的多少则直 接影响到居住体验，但是，这却能较好地控制租住成本。也 就是说，大部分租房青年采取的是“即使牺牲生活质量也要 控制租住成本”的居住策略，高收入青年也不例外。(四)租住生活的不稳定性 从数据分析来看，租房是一种欠稳定的居住方式。受 访者中，租房至今一次都没有更换过住所的只有20.6%，更 换过1～2次住所的超过六成，更换过3～4次接近三成，甚至 有5%的人更换过5次以上。

租住生活的不稳定性，一方面与租房本身的特点有关， 住所因工作、生活的变动而变动，是租房灵活性、便利性的 体现，但是，在受访者中，由于上班地点变更(18.3%)和希 望改善居住条件(17.8%)等与租房青年个人发展有关的原因 而主动搬离所租房屋比例不足四成。而接近五成的人表示上 一次搬家是房东改变租赁关系所造成的，其中房东收回房屋 的比例为26%，房东跳价的比例为19.5%。

在当前上海的房屋租赁市场上，出租房大部分是以私 人独套出租的方式出现的，类似国外许多城市那样整栋单元 楼出租、由物业统一长期出租的形式则很少见到，而如前所 述，单位宿舍等集体消费品又往往只对体制内的少数青年开 放。私人出借的住房，受房东个人意愿左右较大，加之政府 对租房市场监管的不到位，房东常常会在利益最大化的理性 选择下，轻易地驱逐房客，变更租赁关系。当被问及在“租 房生活过程中，最担心的是什么”时，与房东有关的三个选 项位居前列，分别是：“房东随意提价”(35.3%)，“房东 违约”(28.5%)，“房东提前收回房子”(12.7%)，而其它的 因素加起来也不到25%。这说明，租赁关系的不稳定才是造成青年租房生活不稳定的主要因素。另外，即使房东没有变 更意愿，私房也可能因城市建设、旧城改造等原因，而不得 不终止提供租住的可能。

三、租房青年的居住体验及居住观念 租住行为的个体性、租住区域的外围化、控制租住成 本的压力以及租住生活的不稳定性，构成了租房青年的居住 现状，同时也影响和决定着租房青年的居住感受和居住规划。

(一)租来的房子不是家 居住首先要满足的前提是——“长期有房住”，这一 事实是确定的。因为搬迁不管对什么人而言都是一种消耗， 而搬家背后更大的问题是，它造成一种居住上的极度不安状 态和身份上的临时性感觉，使得租房者无法对空间产生属地 感。所以，当租房青年被问及会不会“把租来的房子装扮成 温暖的家”时，选择“符合”(5%)和“比较符合”(22.6%) 的总共不到三成，而超过三成的青年选择了“不符合” (32.1%)，其余的青年对此表示“一般”(40.3%)。

并且，我们把“将租来的房子装扮城温暖的家”的青 年同他们租住的时长进行交叉分析，却困惑地发现：租房生 活时间越长，将租来的房子当成家的心境越少。租房青年在 租住房子里住得越长，在租房空间中寻求到归属感和安全感 越难，越是失去在租房空间中规划生活、营造生活质感等的 动力其原因有待进一步的研究与分析。

另外，当问到“我不愿意往租来的房子里添带不走的东西”时，接近五成的租房青年认为这一描述“符合”(15.8%) 或者“比较符合”(33.3%)他们的生活状态。当我们将青年 的人口学特征、租房特征等变量与之做交叉分析时，发现所 有类型的青年在这方面都表现出了统计学上的一致性，即不 论青年的性别、年龄、婚姻状况等为何，也不论青年租房时 间的长短或者是住在单位宿舍还是从市场租来的私房中，描 述结果均一样。由此可见，“不往租来的房子里面添不易搬 动的物品”成了租房青年的共识。

住房往往还是居住者必要的社交空间，而当问及是否 存在“不愿意请朋友到租来的房子里做客”这种情况时，虽 然有36.7%的租房青年认为“不符合”，但仍然有接近三成 的受访者承认有这样的心态，并且有35.3%的人表示“说不 清”。如前所述，年轻人一般和好几个人一起居住来降低租 房成本，人均住房面积不到20平方米，这造成了居住空间的 过密化，进而带来住房狭窄、住宅设备不完整或使用频率过 高以及住宅内部结构和居住分工不合理等状况①，成为减少 居住者在居住空间中进行社交活动的主要原因。

总的来说，大多租房青年的租住生活并不安心、放心， 处于一种“不知道明天会在哪里”的状况。在调查中，仅有 23.8%的受访者“对目前的居住生活状态感到满意”，而27.8% 的直接表示不满意，另有近五成的青年“说不清”。而当被 问及“总的说来，目前的生活状态接近我想过的生活”时， 接近五成的租房青年明确表示“不符合”，接近四成的“说不清”，只有16.2%的表示认同。

(二)租房青年的居住观念 青年开始租房生活的原因可能有多种，但在目前的租 住现状和租住体验的共同影响下，租房对于年轻人而言，更 多的只能是一种临时性、权宜性的居住策略，而不是可以长 久的居住行为。

当我们问及租房青年是否会“因为没有自己的房子而 缺乏安全感”时，过半的租房青年表示有这样的想法；
是否 存在“买不起房，结婚暂缓”这一想法时，35%的受访者表 示“符合”其目前的想法，而有31.8%的人表示“不符合”， 另有近三成的受访者表示“说不清”；
当问及租房青年是否 赞同“虽然房价高，但无房不成家，房还是要买的”这一说 法时，六成多的租房青年表示“赞同”(31.8%)，或者甚至 “非常赞同”(33.6%)，这说明就目前现状而言，购房仍然 是租房青年普遍认同并盼望的居住生活发展方向。

这一方面是由于令人心安的居住空间是人进行生活 规划、完成自我发展的基石[2]，而在目前的住房政策和租 房市场下，租房的个体性和不稳定性让年轻人不敢轻易地对 租房生活的安定性、可持续性抱有幻想，进而导致青年在婚 姻、生育、立业等方面的生活规划无所着落，给他们的生存 和发展带来障碍。“买房结婚”实在不是什么传统观念或“丈 母娘倒逼”的结果，而与社会未能完善相应制度和措施、让 “租房”和“购房”未能真正成为居住者的多元选择题有关。当然，另一方面也可能是因为在“发展主义”和“城市经营” 的逻辑下，住房功能已经悄然发生了变迁，房屋在容纳生活、 协助劳动力再生产这些功能之外，还发挥着融资投资、分享 经济成果等分配性功能，因此青年人也只能加入到购房大军 中，而不敢轻言“租房成家”。

故而，当问及租房青年为什么要租房时，接近八成的 租房青年把租房作为“买不起房”后的临时性居住策略，是 处于“(暂时)无法获得房屋产权”情况下的一种无奈适应；

只有不到两成的租房青年是基于租房生活的灵活性、流动性 等特征而主动选择租房而居的。这也解释了为什么租房青年 会千方百计控制租赁成本的原因，他们主动牺牲居住质量来 节省居住成本的目的，就是为了存钱买房。

四、讨论：让青年持续租住的结构性前提 当我们进一步对租房青年的居住现状和居住观念等 分析时会发现：住房作为生活的基地，长期“有房住”这一 事实对于城市青年来说十分重要，而到底是拥有房屋产权， 还是住在一套相对稳定的房子中，并不是问题的关键；
其实 只要让居住者不用担心“哪天会被赶出去”，那么住房问题 的其他方面就不会显得那么刚性，在租来的房子中，也照样 能保持对生活的希望，且能充满信心地对生活发展做更好的 规划。

因此，当租房青年被问及“如果政府能够严格规范租 房市场，提高租房稳定性，扩大保障性住房的惠及面，我愿意长期租房”是否符合自身想法时，超过五成的租房青年回 答“符合”，近三成的受访者回答“说不清”，而仅有两成 的人回答说“不符合”。说明对于青年而言，如果说在租来 的房子中也能找到“房子是别人的，但家是自己的”这种归 属感和安全感，如果能保证“有房住”这一事实是确定的、 非临时性的，那么，“租房”和“购房”就将并行成为年轻 人们的居住选择策略，而不再是一种“迫不得已”。

这一目标实现的前提，首先有赖于城市政府能将租房 市场打造成为一个有序的成熟市场。但是目前，城市中房屋 出租却存在市场化不完全、地下交易多、租赁纠纷多、政策 监管不到位等问题。因此，通过完善相关法规，建立指导租 金制度；
规范房屋租赁中介、健全房地产中介信用管理体系 [3]；
设立房屋租赁市场管理中心[4]，及时调解房屋租赁纠 纷，保护当事人合法权益；
加强部门协管、避免政出多门， 加大对违法租赁的执法力度等方式，规范租房市场，提高租 房青年的租住安全感，是必要和迫切的。

同时，政府还应该为有居住困难的青年“托底”，向 有需要的年轻人给予公共支持。住房从来都不是市场能单独 提供的消费品，甚至相当一部分应该作为集体消费的项目之 一——即由国家向有需要的劳动者提供公共住房，为全社会 的居住福利托底。但自住房改革以来，青年劳动力的住房生 活长期处于被忽略的状态，特别是“夹心层”青年的住房保 障一直处于真空状态。目前在全国各地试点运行“公共租赁住房”制度，从设计上来说，正好符合上述良善初衷，但主 要在落实，“公租房”本身的空间合理性、充足性，管理机 制的可持续性、公平透明性，等等，都是关系这一制度能否 真正为城市青年的居住权提供公共保障的关键。

受过良好教育的年轻人们，他们满怀抱负和理想，很 容易接受新的理念、进行新的实践。事实上，大部分青年人 对购房这一行为的理解，虽然一方面是从资产保值增值等投 资角度去看待的，但更主要的是从产权房能让居住变得安定、 不用担心“明天住在哪里”的角度来考虑的。因此，如果政 府能花大力气规范租房市场，用大智慧保证公共租赁房制度 的有效实施，让“租房”和“购房”真正成为年轻人们居住 选择的对象，而不是孰优孰劣的问题，那么，提高青年的长 期租房意愿、改变市民购房居住的习惯将成为可能。

注释：
①经个案访谈和观察发现：租房青年所住房屋一旦狭 窄，室内的家具和生活用品就会拥挤混乱，人容易被绊倒， 物品容易落下伤人；
住宅设备的不完整或使用频率过高，例 如没有独立的厕所、洗漱间、厨房、浴室，以及住宅内部结 构和居住分工的不合理，例如客厅也有人居住、饭厅同时也 是工作室等状况，确实造成减少居住者在居住空间中进行社 交活动的可能性。因此，租房青年不愿意邀请朋友到租来的 房子里做客时，不能简单化为处于无房状态下的“虚荣”、 “不理性”等，很大程度上，他们不进行社交活动有其空间使用方面的实际障碍