物权归属如何确定 [交易中的物权归属确定问题(5)法学理论论文(1)]

交易中的物权归属确定问题(5)法学理论论文(1)

以不动产登记和动产的占有交付作为确定物权变动是否生 效的依据，符合物权法中物权变动必须公示的原则。如上所述，物权的变动具有 排斥他人的效力，因此为第三人的公正起见，法律要求不动产物权变动必须登记、 动产物权变动必须交付占有，目的就是给第三人提供知悉该物权变动的充分机会， 使得第三人利益得到成分保护。

但是，实践中又出现了只有不动产登记才是不 动产物权变动的法律根据、只有动产的占有交付才是动产物权变动的法律根据的 观点和做法。这种观点和做法的基本特征是，在不动产交易确权时，只认可不动 产登记，其他的法律根据一律排斥；
在动产交易确权时，只认可动产占有的交付， 不认可其他的法律根据。请看如下案例：
（一）案例 案例3：交付“房产证”能 否作为所有权转移的依据？ 在江苏省某市， 某农业信托公司与某房地产开发商 订立了一个房屋开发合同。双方约定由农业信托公司投一部分资金，作为回报， 其可以分割一部分房产。当房屋建好后，房地产商开发首先以自己名义办理了全 部房产的产权证书（即实践中所谓的“大产证”）。此后，该房地产开发公司的董 事长因重病住进了医院，于是他将农业信托公司代表人请到了医院，表示尽管自 己重病在身，但是履行合同的诚意没变，还是要把房屋交付给农业信托公司。作 为证明，他把应归属农业信托公司的那部分房产的产权证书交给了农业信托公司 公司，并表示等他病好后，双方再去有关部门办理登记过户手续。但是不幸的是， 房产证交付后不久，该董事长因病重去世。其后不久其公司也沦于破产。这时为 房地产开发商的资产清算问题发生了争议。农业信托公司是否取得了指定房地产 的所有权的问题，成为房地产开发公司清算的焦点问题。因为此时发生了其他债权人主张权利的情形，甚至有外省市某法院直接将全部房产（包括农业信托公司 应得那部分在内）予以查封，并欲以拍卖来实现债权人的债权的情况。显然，如 果认为农业信托公司公司取得所有权，那么这部分房产就不再纳入房地产开发商 的资产清算范围之中。如果这部分房产所有权仍归属房地产商的话，那么就要作 为破产人财产进行清算，则农业信托公司公司的利益就会落空。一审法院的判决， 是不承认农业信托公司取得房屋所有权，因为没有办理不动产登记手续，房产证 交付的行为在法律上没有意义。

另外，本人在实践调查中发现大量的案例：法 院或者房地产行政管理部门为了坚持登记原则，甚至否定交易中土地以及房屋实 际交付的效力：在房屋买卖合同的双方当事人交付了房屋、但是没有办理登记手 续的情况下，法院判决认为这种情况下不能发生所有权的转移，甚至买卖合同都 归于无效。在这些执法者看来，不动产登记属于行政管理对于民事活动的确定或 者许可，因此不动产登记对于不动产物权变动具有绝对的决定性作用。

在这些 判决中，房屋实际交付在法律上的重要意义完全被否定了。我们应该想一想，为 什么动产的交付可以发生物权变动的效果，而当事人自己所为的不动产交付行为， 在民法上反而无效呢？仅仅从这里我们就可以看出，以前关于不动产登记的法理 依据和效果的看法，应该是有问题的。