宅基地使用权的取得_农村宅基地使用权的初始取得

农村宅基地使用权的初始取得

2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织 所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由 转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。

3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国 农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。

4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第62条明确确立了一户一宅的原则， 规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。

二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题 我国己经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得 的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、 禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历 史遗留因素和随着时代发展所带来的新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存 在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。

(一)我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题 主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出 的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的 资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括: 1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规 划建设管理条例》第18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户 的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可 成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定， 使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并非是唯一的宅基地取 得主体。

2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体 基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予 给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员 有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式民主，让 其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成 为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始 取得的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村 宅基地资源。

(二)我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题 宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获 得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的 最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作 出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权 益，但是在现今也引发了诸多问题: 1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在不要 白不要的心理下，无偿制度会出现一户多宅，宅基地闲置现象，土地被超占、房 屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。

2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么 取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅 基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。

(三)我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题 根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采 取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负而影响，存在着突出的问 题: 1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村集体 经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济 在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。

而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这 就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的形 式。

2.现实当中，政府对于农村宅基地使用权初始取得的各项资格审查基本上 属于形式审查，这种审查方式一方面会由于政府对于申请者的实际情况不了解， 对于申请者对宅基地使用的实际需求不确定，也就是说资格审查主体在很大程度 了是不能实际掌握申请者的实际状况的，所以在实践当中往往会发生错误的审批。

三、宅基地使用权初始取得制度之完善 笔者认为正是因为当前现行的法律法规的不完善之处难以应对宅基地使 用权初始取得制度发展的历史遗留问题和所面临的新情况，所以完善宅基地使用 权初始取得制度，以此来保护农村居民对宅基地的合法权益，保护现有耕地、林 地，控制宅基地用地，推进社会主义新农村建设具有重大的理论和实际意义。

(一)建立宅基地使用权申请主体资格依户口所在地确定制度 建立完善宅基地使用权申请依户口所在地制度是针对当前我国宅基地使 用权初始取得制度当中存在的主体问题提出的，该制度具有实施基础和实践可行 性，因为我国实行较为严格的户口管理制度，每单位农村户都在公安部门中登记 造册，哪些主体具有主体资格条件，是真正意义上的农村集体经济组织成员一目 了然。建立和完善宅基地使用权申请依户口所在地制度应做好以下几个方面: (1)废除实践当中依旧有效实施的与《土地管理法》当中关于主体内容相 抵触的法律条文，比如《村庄和集镇规划建设管理条例》当中关于适格取得宅基 地使用权主体资格的条文，实现法律规范的统一性，确保主体明确性;(2)改革户 籍管理制度，加强户籍管理，完善户籍登记制度，确保每单位农村户都登记造册， 以此方便宅基地使用权申请依户籍所在地制度的有效准确实施。(3)要禁止本村 集体经济组织成员获得宅基地使用权取得的权利，非本村集体经济组织成员在其 户籍所在村己有获得宅基地使用权的权利，若允许其在另村集体经济组织申请获得宅基地使用权，就会导致多占、超占宅基地。

(二)建立宅基地使用权有偿取得制度 在社会主义市场经济条件下，建立和完善建立宅基地使用权有偿取得制度 是可取的，有以下几个方面的原因: (1)在当前农村土地面积数量缩小，耕地面积日趋减少，农业使用面积日 益紧张的时代背景下，利用建立适当有偿的宅基地使用权初始取得机制将在很大 程度上增加农村居民申请获得宅基地用地的经济成本，使得原本在无偿取得制度 下利用法律漏洞获得取得主体资格，或者多次申请宅基地用地的农村居民或城镇 居民放弃获得农村宅基地使用权的主观意识，以此来保护农村宅基地使用权初始 取得制度的有效运作;(2)市场经济条件下，土地的价值应该被体现，以此来展现 其实际存在的使用价值。在目前农村社会当中，有很多宅基地被农村居民不经意 的闲置不用，大量宅基地用地被浪费，建立有偿的宅基地使用权取得机制将提高 农村居民对宅基地的使用意识。

(三)宅基地使用权实行行政确认取得制度 当前宅基地使用权初始取得的行政许可程序模式失当之处颇多，构建新的 宅基地使用权取得程序是十分必要的。行政确认是指行政机关和法定授权的组织 依照法定权限和程序对有关法律事实进行甄别，通过确定、证明等方式决定管理 相对人某种法律地位的行政行为。在当前建立宅基地使用权初始取得当中确立宅 基地使用权取得程序为行政确认制度是具有可行性的: (1)由于当前行政许可模式带来的问题，很大程度上侵犯了农村集体经济 组织的合法权益，抑制了具有农村宅基地所有权的集体经济组织的功能发挥;(2) 行政确认的程序模式使宅基地使用权初始取的实际审查和确认主体将变成农村 集体经济组织，行政机关只要最终形式确定就可以了，这种模式也就使得农村集 体经济组织真正的拥有处分宅基地用地的实际权利。

在完善法律和监督的前提下，由集体经济组织审查申请者主体资格、宅基 地范围等事项，决定是否给予宅基地使用权，通过后，由集体经济组织依授权颁 发证书，报县一级土地管理部门，土地管理部门对该法律事实进行登记确认并进 行备案。权利从真正意义上转向给了农村集体经济组织，政府所要做的只是对该 法律事实进行权利属性的行政确认。四、结语 农村居民所拥有的宅基地使用权和农村集体经济组织所有的土地是农村 居民重要的生活和生产资料，对于农村社会的发展和三农问题的解决关乎重大。

随着社会经济的发展，对我国农村宅基地使用权取得制度提出了新要求，要将制 度建设放到我国农村实践当中来，实践当中出理论，理论联系实践，理论去指导 实践。