【论房屋拆迁的法律问题】 关于房屋土地征收的法律规定

论房屋拆迁的法律问题

一、城市房屋拆迁的基本理论 (一)城市房屋拆迁的概念 “城市房屋拆迁”是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地 文件在取得拆迁许可证的前提下，依法对城市规划区域内国有土地上的房屋予以 拆除，对被拆除房屋的所有人和使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人 予以经济补偿的活动。

(二)城市房屋拆迁的特征 1.城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上 的房屋：该房屋应当位于城市规划区内：该房屋应当坐落在城市规划区内的国有 土地上：城市房屋拆迁中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅房屋和非住宅房屋。

2.城市房屋拆迁应当是依法拆除。拆迁人主体合法——合法的拆迁人 应当是取得房屋拆迁许可的证得单位：拆迁行为合法，无论是自行拆迁还是委托 拆迁，都必须依法进行，禁止使用非法手段实施拆迁活动。

3.城市房屋拆迁的立足点在于对房屋的权利人给予补偿，不得损害房 屋权利人的合法利益。

4.拆迁行为是必须经过批准、领取拆迁许可证并在房屋拆迁管理部门 监督管理下依法进行的法律行为。

二、房屋拆迁的法律问题 (一)立法中存在的问题国务院于1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称 《条例》)并于1991年6月1日起实施。建设部在国务院的《条例》发布之后，及 时制定了《城市房屋拆迁单位管理规定》、《关于在房屋拆迁中涉及代管房产处 理的几点意见》，制定了房屋拆迁的规范格式文本《房屋拆迁许可证》，并会同 原国家物价局、财政部下发了《关于发布房屋拆迁管理费的通知》。全国大部分 省、市也制定了有关城市房屋拆迁管理的地方性法规、政府规章及配套性政策文 件。为了适应城市房屋拆迁的新形式、新情况。2001年6月6日，国务院第城市房 屋拆迁的40次常务会议原则通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》(第305号国务 院令)，该条例自2001年11月1日起施行。

纵观新条例的全部内容，该条例在拆迁公告、拆迁管理、拆迁补偿和 安置以及违规罚则等方面，有些切实可行的规定。但是，如果我们仔细研究该条 例的有关内容，不难发现，其中有些条款的确需要重新考量并及时修改。其问题 主要表现在：对拆迁行为本身的合法性未作出任何规定、对行政权力过分依赖， 忽略司法程序的作用等方面。

(二)“公共利益”界定不明 新颁布的《物权法》第47条规定：“为了公共利益的需要，依照法律 规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的 合法权益：征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”没有对“公共利 益”作出界定。在此情况下，“公共利益”就成为不确定概念，造成在实际操作过 程中根本起不了应有的作用，甚至导致公共利益被滥用，从而公民权利被严重侵 犯。

(三)对被拆迁人的权益缺乏应有的保护 拆迁工作具有浓厚的行政色彩，在解决拆迁纠纷过程中，往往片面强 调服从城市建设需要，对被拆迁人的权利保护不够充分。

三、完善城市房屋拆迁立法的思考 (一)在城市房屋拆迁立法中确立土地使用权的补偿 年国家鼓励住房基础建设，于是连续几年的房地产热潮，房地产开发 商争相申请精华地段使用权，盖商品房、办公大楼希望获取高的《条例》中以房屋的所有权隐含了土地使用权的概念，以土地的所有权排斥土地使用权。实质上 是对土地使用权人财产权的一种侵害。

(二)应正确区别不同性质的拆迁行为 拆迁行为不能一概而论，应当区别不同性质的拆迁行为给予不同的对 待。

1.政府拆迁。该种拆迁的法律实质是土地所有权人，即国家基于公共 利益的需要将授予公民的土地使用权予以回收的法律行为，其唯一理由是“公共 利益”。由于双方当事人地位的不平等性，应适用公法予以调整。

2.商业拆迁。该种拆迁的实质是市场经济主体通过平等协商所为的一 种自愿交换行为。由于在该种拆迁行为中，双方当事人是平等的民事主体，所以 主要应当适用私法，尤其是合同法的调整。

四、规范并完善城市房屋拆迁的建议 (一)对完善当前房屋拆迁立法的思考 1.建立并完善房屋拆迁的法律、法规。我国对土地管理、房屋建筑、 城市房屋管理、城市规划等均加以立法，而房屋拆迁问题，确以行政法规的面目 出现，这不能不说是一个缺陷。当务之急，就是对《拆迁条例》予以修改乃至废 除，重新制定一部房屋拆迁的法律，对新颁布的《物权法》予以完善。从而在法 律上保障房屋从“拆迁”到“搬迁”。

2.在立法中明确界定公共利益，区别对待公益性拆迁与商业性拆迁。

由于公共利益的界定不明，导致公共利益的滥用，严重侵犯公民的基本权利。只 有为了公共利益的需要才有可能进入公用征收、征用程序，行政权力才有介入的 可能性。对于因商业性质项目引起的拆迁，不应作为拆迁政策规定的内容成为国 家强制力所保障的项目，房产开发商与被拆迁人是平等主体之间的民事法律关系， 可以通过民事诉讼的方法请求人民法院进行裁决。

(二)完善房屋拆迁的补偿原则、标准 1.合理确定补偿范围和补偿标准，加强对被拆迁人的补偿。补偿范围 与补偿标准应随着市场价格的变化予以调整，并有必要对被拆迁人的隐形损失进行适当的经济补偿。结合我国具体情况，应当确立“充分补偿”原则，让被拆迁人 的权益能够得到尽可能的保护。完善补偿标准，应当确立的原则是使被拆迁人的 生活质量不因拆迁而下降。这样才能充分体现社会公正，并有利于维护弱势群体 的利益和社会稳定，从而减少由于拆迁纠纷产生的恶性事件。

2.补偿方式多样化、灵活化。我国现行城市房屋拆迁的补偿方式有两 种：货币补偿与房屋产权调换。而在实践中，为更好的保护被拆迁人的权益，应 当由被拆迁人自行选择补偿安置方式，实行货币补偿与实物安置相结合的方式， 实现补偿方式多样化、灵活化，促进城市房屋拆迁的顺利开展。

作者：管珂 来源：商情 2015年45期