房地产的可持续发展 房地产经济可持续发展探讨----以经济法为视角

房地产经济可持续发展探讨----以经济法为视角

一、房地产经济可持续发展的内涵 可持续发展是指既能满足当代人的需求,又不对后代人的需求能力造 成损害的发展。可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境的综 合概念,是对人类社会发展模式的科学表述。其核心是资源在代内和代际的公平 分配，目的是实现人、社会与自然的和谐共存与发展。

房地产经济的可持续发展的内涵可以表述为，既要满足当代人对房地 产产品的消费需求,又不对后代人的消费需求能力造成损害，实现房地产经济与 人口、社会、环境的协调发展。

二、房地产经济的可持续发展与经济法 房地产经济可持续发展的理念提出之后如不付诸实践,则毫无意义。

经济法是调整特定经济关系的法律规范的总称。在法律体系中，经济 法是一个非常重要的独立的法律部门。经济法的基本原则是在国家协调本国经济 运行过程中必须遵循的根本原则。我国经济法调整经济活动的目标不仅是经济效 益的实现,而且还要保证经济活动产生并有利于国家和人民的社会效益、环境效 益的实现。在经济法的原则中，可持续发展原则是基本原则之一。通过经济法的 相关法规条例,指导经济活动,改善监督管理体制,将国家经济的发展纳入社会主 义法治建设的轨道中来,从微观和宏观上保障经济、社会和环境的可持续发展。

借鉴世界各国的经验,在房地产经济活动中融入经济法的原则，有利 于实现房地产经济的可持续发展,有利于促进国民经济的长远健康发展。

三、房地产经济的可持续发展途径--经济法角度 1.科学界定房地产企业的社会责任房地产企业作为房地产经济的主体,其社会责任的实现将直接决定着 房地产产业社会责任的实现。房地产企业的社会责任可以从企业的社会责任引申 而来,企业社会责任目前还没有一个公认的标准定义。借鉴世界可持续发展商业 理事会的定义“世界可持续发展商业理事会将企业社会责任放在可持续发展背景 之内，根据该理事会,企业社会责任的含义是：企业承诺会持续以道德的方式行 为，有助于经济的发展，同时提高职工及其家属的生活质量以及当地社区和社会 的利益。可见企业的社会责任在于实现人、经济、社会和环境的协调发展,既具 有合理性也具有必要性。

房地产企业作为房地产经营的主体,不能一味地追求自身利益的最大 化,还应该考虑利益相关者的利益,例如：消费者的利益、社会的利益,生态的利益 等。按照公平的理念,房地产企业在自身的能力范围内，应承担起必要的社会责 任,对国家、消费者、环境负责任等。

经济法不仅强调房地产企业从伦理道德上主动承担相应的社会责任, 而且更可以直接地从法律上确保房地产企业社会责任的实现。

2.用经济法的原则规范房地产产业的经济活动 我国经济法的基本原则有八项“资源优化配置原则， 国家适度干预原 则，社会本位原则,经济民主原则，经济公平原则,经济效益原则,经济安全原则, 可持续发展原则。”从经济法的原则我们可以看出经济法的三个重要价值取向-- 效益、公平和安全。

“效益包含两方面的含义效果（体现为效率）和该种效果给实践主体 带来的利益或某种积极影响。这两个方面的内容决定了它是一个主客观统一的概 念。”追求经济效益是经济法的一个重要的价值目标,经济法对效益的追求是为了 实现整体上的经济福利和社会福利。效益可分为个体效益和整体效益。在国民经 济中，房地产企业追求自身效益的发展是合理的,但不能为了提高自身的效益而 去盲目开发,浪费资源,破坏环境,这些行为虽然提高了房地产经济效益,但却严重 地破坏了社会的整体效益。因此，房地产经济要实现可持续发展，必须要兼顾到 社会的整体效益。

公平是个主观主导性的概念,倡导社会公平是任何一部法律的理念。

既然经济法考虑的效益是社会的整体效益，那么经济法考虑的公平因素应是全社 会范围内的公平。只有在“效率优先,兼顾公平”的原则上才能实现社会的整体效益。这里的公平并不是绝对意义上的公平,公平亦有高低层次之分。“大锅饭”时 代不是我们期望的公平，社会主义条件下的公平应该是共同富裕、和谐发展、高 水平、高质量的公平。房地产经济要实现可持续发展,必须要解决公平问题。在 开发的过程中，兼顾到不同消费群体的需求,形成高中低档合理的住房结构体系。

国家可以通过宏观调控,利用经济手段和行政手段对房地产经济进行调控，以保 证社会的公平。例如,在不同地区实行不同的房地产政策,利用税收杠杆调节居民 收入差距，对不同的消费者区别对待,对低收入人群给予政策上的扶持等。

安全,在法律意义上是指“有助于使人们享有诸如生命、财产、自由和 平等等其他价值的状况稳定化并尽可能地维持下去””。因此,安全的价值是指人 们既得经济利益和政治利益的保障。经济法协调的是国家经济运行过程中发生的 各种经济关系,经济法调整经济活动的目标是经济效益、社会效益、环境效益的 实现。因此,经济法的安全价值被定为确保国家经济运行过程中的产业安全、金 融安全、经济秩序安全、国民经济安全、环境安全等。

马克思主义哲学认为，整个世界是相互联系的统一整体。由联系的普 遍性可知,在当今经济活动中，任何一个产业的发展都与其他产业发生着千丝万 缕的联系。一个产业的兴衰存亡不单单是产业自身的事情,必然对其他产业的发 展产生重大的影响。房地产产业要实现自身的可持续发展,必须要和其他产业的 发展协调起来,如金融业、制造业等。因此,要完善相关产业的立法,构建一个适宜 房地产产业发展的外部环境。国家也可以依法利用宏观调整,通过产业政策调整、 金融政策调整、税收政策调整等来防范房地产经济运行中的各种风险,保障房地 产经济的健康发展。

四、对房地产经济可持续发展的几点建议房地产经济的可持续发展涉 及经济法领域内的众多具体细节,例如银行法、物权法、税收法等。逐步建立一 套完整的经济法律体系，使房地产业的经济活动有法可依，使参与者树立牢固的 法律意识,必将保障和推动房地产经济更好更快发展。具体措施有：
第一，完善土地产权保护制度,培育规范的土地市场，合理配置社会 资源,提高资源的利用率。

第二，完善金融法律体系,构建合理的房地产金融体系。优化融资结 构,积极推进房地产业融资产品的创新。

第三，建立多层次住房供给体系，完善住房保障制度，促进住房公平。从规划和管理方面着手,调整住房供应结构,重点解决低收入人群的住房问题。

第四，建立房地产经济发展指标评价体系，监控房地产经济的健康发 展。评价体系从经济、社会、环境三个方面综合考虑,要反应出住房价格收入比、 人均居住面积等。

夏婷 (山西财经大学法学院,太原030051)